河南省许昌市城乡一体化示范区（商务中心区）核心区域

河南省许昌市城乡一体化示范区（商务中心区）核心区域403亩土地开发权
【城市概况】许昌市总面积4996平方公里，2014年年末总人口487万人，拥有“中国花木之都”、“三国文化之乡”、“中国宜居城市”、“全国绿化模范市”等众多城市名片。
      许昌市辖3县（许昌县、鄢陵县、襄城县）2市（禹州市、长葛市）1区，其中市区建成区面积达到69.24平方公里；建成区人口达到190万人，城镇化率达到44.2%。许昌市同时还有许昌城乡一体化示范区（副厅级）和东城区、经济开发区（开发区）3个现代化新城区。
     城市地位：中原城市群二级中心城市，是开展循环经济和协作经济的主要产业孵化区，是中部经济区主要的非农产业集聚区和豫中地区的交通枢纽。
   【拍卖标的】
    项目面积共403亩，用地指标已经取得，土地征收补偿尚未完成，故采用“土地开发融资权拍卖”（类似土地一级开发、PPP模式）的方式进行项目运作。
1、土地开发融资权拍卖的定义和具体内容：
土地开发融资权定义：中原电气谷管委会与投资人签订相关协议，投资人需支付上述投资款12865万元，协助管委会完成403亩土地征地拆迁补偿及相关工程建设投资，管委会负责按相关程序完成约定403亩的土地收储工作后，依法组织国有建设用地使用权出让，投资人按约定分享403亩土地出让的增值收益作为投资回报。
该项目包含以下具体内容：
（1）隆昌路绿化亮化工程建设投资：隆昌路（魏武大道至学院路段）500-600米道路绿化亮化工程及隆昌路跨学院河桥梁工程，其中绿化亮化工程概算400万元，隆昌路跨学院河桥梁工程概算600万元。工程总投资概算1000万元（工程代建）。
（2）土地整理投资：项目片区内403亩土地收储、平整费用投资，土地整理总投资约11865万元（现金支付）。
（3）投资回报：根据403亩国有建设用地出让的结果获取投资回报。
2、投资总额：项目总投资额为12865万元，其中现金部分11865万元，工程代建投资1000万元。
    3、可出让土地：该项目整理后可出让净地面积约403亩（分南北两宗出让，面积分别为193.91亩和209.23亩），居住用地，容积率＜3.0，建筑密度＜20%，绿地率≥35%，限高80m。
4、土地开发融资权价款：开发权拍卖参考价为44330万元（折合毛地单价110万元/亩）。该价格为403亩土地出让成交价的溢价分成的基数，投资人在净地出让前实际仅需投资12865万元。
5、付款方式：投资人竞得土地开发融资权后，十日内付至5000万元， 5个月内付至11865万元（根据政府土地征收进度分批支付）。工程投资1000万元以“代建制”方式完成，投资人垫付前期投资。
6、投资回报：投资人的投资回报=（403亩国有建设用地使用权出让成交价-土地开发融资权成交价）×70%。
7、土地供应：开发权竞得人付清全部征地补偿款（11865万元）后一个月内，约定区域内403亩土地即可出让（可分两次出让，于2016年12月31日前全部完成）。
8、投资人义务。作为投资人获取投资回报的要求，投资人必须参与403亩土地出让活动，并以不低于出让起始价的价格进行报价，以确保土地不流拍（即承担兜底拿地的义务）。