住房租赁公司设立条件及流程

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住房租赁时代开启——房地产租赁市场融资模式探索

毫无疑问，正如其他行业一样，租赁市场的发展离不开金融的支持，住房租赁市场可以分为保障类租赁住房和市场类租赁住房。我们分别就这两个市场进行融资模式的分析：

一、保障类租赁住房市场融资

保障房体系在各地有不同的内涵与意义，涵盖范围也有所细微差别，地区也包括城镇地区保障房建设，农村危房改造、乃至渔民上岸等范畴。但总体说来包括销售型保障房和租赁型保障房，这里我们以城镇地区保障房体系为例，大体可以分为以下一些方面：公共租赁房、经济适用房、限价房、棚户区、共有产权房。

而各地可能在内涵与形式上有所差别，以北京为例，2014年颁布的《北京市城镇基本住房保障条例（草案）》就提出要逐步减少经适房、限价房的建设，由原来的公租房、廉租房、限价房、经适房逐步过渡为以租为主的公租房、以售为主的共有产权保障房（自住型商品房）。与销售型的保障房不同，租赁型（以公租房为主）保障房一直是融资的难点所在，在未来这一部分又是关注的重点，因此，融资模式的探索也格外引人瞩目。

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保障类租赁住房的融资主体通常是市政府所属平台或下辖专门的公司，他们具体负责拿地（拿楼）、自行开发（或也由开发商代建）以及运营等一系列活动。以北京为例，负责公租房运营的是北京市保障性住房建设投资中心，作为北京市保障性住房的投资运营平台，该中心以国有企业性质运作。北京市保障性住房建设投资中心成立伊始便由北京市财政直接注资100亿元，之后每年还会得到财政资金数十亿的支持。对于这些背靠经济发达地区政府的公租房运营企业，融资并不是一个主要问题，融资模式也包括了信贷、表外融资、信托、债甚至短券、中票等多种模式。

（一）信贷融资

信贷融资仍然是保障类租赁住房融资主要的一部分，根据央行公布的数据，截止2017年一季度，保障房性住房贷款余额共计2.75万亿，同比增长47.7%，这其中，以政府购买服务类棚户区改造为主，间有经济适用房、限价房等开发，也有部分是专注公租房开发融资的，通常保障类租赁住房信贷融资对资本金和期限有一定要求，由地方政府隐性担保是之前常见的模式。

2011年8月，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布了《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》，提出政府投资建设的公共租赁住房项目须符合国家关于低资本金比例的政策规定，贷款利率按中国人民银行利率政策执行，利率下浮时其下限为基准利率的0.9倍，贷款期限原则上不超过15年，具体由借贷双方协商确定。

目前来说，各家银行在针对保障类租赁住房融资上，期限可以进一步扩大，例如25年甚至更高；而国开行为代表的政策银行以及各家商业银行，在对待资本金方面，也通过软贷款以及表外融资产品，并结合实际情况，积极支持保障房建设。在建成之后，利用项目本身的现金流，亦可以通过经营性物业贷款等模式进行融资。

（二）表外理财融资

表外理财的原理与贷款类似，但在贷款发放范围，用途、期限等方面更加灵活，通常可以通过嵌套资管计划、信托计划等或利用理财直投的模式来实现资金的发放。