日本买房持有卖出时的各种税费你了解吗

2014年日本政府实施国内经济促进计划，开放投资市​‌‌场。至2019年，东京、大阪、名古屋、京都等主要城市，房地价格均有明显上升。

近年来，因为东京奥运会、大阪市博会、G20峰会、名古屋亚运会等经济刺激点共同作用，而且到日本买房、并通过经营民宿/酒店可以申请日本的投资经营管理签证，进而移民日本，因此日本房产投资受到越来越多的中国投资人追捧。

但在日本买房的时候会伴随着各项复杂的费用，特别是税。不仅在买房时要交税，占有使用期间和出售转让时也要缴纳税金。因此很多初级投资者会很迷茫，今天我们来详细谈一谈在日本买房、持有、出租、出售等各个阶段的税费情况。（注：2019年7月23日，1人民币 = 15.7082日元）

首先我们需要了解去日本买房的流程。整个过程需要4-7个月左右的时间。

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在日本买房时的税费

在日本买房时一般需要缴纳印花税、不动产登录免许税、不动产取得税等税费，如果是二手房，税费约占房价的6%-8%，新房约为房价的3%-5%。

1.印花税：据房屋买卖合约所记载的金额确定税额。

2.中介费：房产交易价格×3%+6万日元。

3.不动产取得税（购房三个月后缴纳）：土地固定资产评估×3%+建筑固定资产评估价×4%，在取得不动产后6-7个月之间，会收到“纳税通知书”，非居住者必须要设立纳税管理人。

4.不动产登记免许税（购房后缴纳）：土地固定资产评估价×2%+建筑固定资产评估×2%+司法书士（国内叫法称律师）报酬（日本有专人负责产权转让登记手续费，手续费估约10万-40万日元左右，根据情况而定）。

5.保险费用：火灾保险约5——10万日元，一户建40万以上。

6.产权转移登记律师费：代办以上所有手续的司法书士报酬、交通费等。通常占成交金额的1%左右。

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日本房产持有的费用

在日本持有房产的税费主要包括固定资产税、都市计划税、物业费等。

1.固定资产税/年：固定资产评估价格×1.4%。
在日本，房产与土地一起都属于固定资产税的内容。日本从1950年就开始征收固定资产税，有着成熟的管理制度。固定资产税是一种地方税，即缴纳给市町村政府的税金。（注意：每年4月份左右发出通知，从6月份起每年分4次缴纳。如果是新建住宅，在购买后5年内可以享受减税措施，因此税额较低，在第6年税金会增加，这点需注意。）

2.都市计划税/年：固定资产评估价格×0.3。

3.物业费/年：根据实际情况收取。

4.物业修缮基金：修缮金、维修费用等。该费用通常都是由物业管理公司代为收取。一户建无需缴纳。

5.租赁管理费/年：将房屋委托给租赁管理公司所支付的费用。一般是收取房屋年租金的5%。

6.所得税/年：净所得 x 税率（5%~40%）x 复兴特别所得税（2.1%），租金收入-必要经费=净所得。中国所得税为5%~40%。

一般说来，土地面积越大，金额越高，税金就越高；同理，房屋建筑面积大、造价高的，税金也高。另外，各种和固定资产有关的税金，凡是自用住房和小户型的，基本上都能够享有一定程度的优惠。

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日本卖房产生的税费

在日本卖房子主要有中介费、转让所得税、产权转移登记律师费等税费，约占房价的6%。

1.中介费：卖房和买房税率一样，房产交易价格×3%+6万日元。

2.转让所得税：收入金额（售房）取得费-{取得费（当购房时）+转让费}-特别控除额。

取得不动产5年以内出售（短期转让税）:
所得税：转让所得金额x30%
住民税：转让所得金额x9%
（非居住者免税）

取得不动产5年以上出售时（长期转让税）：
取得税：转让所得金额x15%
住民税：转让所得金额x5%
（非居住者免税）

3.产权转移登记律师费：同买房相同。

日本税费固然复杂，但是综合起来看税费比例并没有特别高，日本房产投资更注重的是租售比。因为日本是旅游大国，民宿、酒店等住房的需求非常大，一般的房产扣掉各种费用后租售比能达到4-6%左右，甚至更高，将房子出租出去可以快速回本。

而且房价涨幅也很可观，2018年东京房地产的交易额就上涨了15%，今年4月份东京市中心的几个区域，千代田区港区以及中央区，房价已经达到了7.3万每平米，跟去年同期比起来已经上涨了10%。

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