日本房产成为外资的香饽饽外资基金已经流入

近期海外投资者正在扩大对日本房地产的投资。日本西武​‌‌控股公司宣布，将以1500亿日元或约等于17亿新元，出售旗下31家酒店和休闲设施给新加坡政府投资公司GIC。在全球房地产价格上涨的背景下，能以低利率融资的日本作为相对便宜的投资对象，成为外资的目标。其实 额截至2021年6月底超过44万亿日元日本国内外的投资资金正在流入日本房地产。包括上市不动产投资信托（REIT）和基金在内，受低利率困扰的日本地方性银行和日本境外投资者看好收益率稳定的日本房地产。在新冠疫情导致企业放弃自有房地产的趋势加强的背景下，基金成为接盘侠。

在西武控股酒店出售过程中，进入到招标 终阶段的是GIC和美国黑石集团这2家企业。GIC是管理新加坡政府的金融资产的全球性基金，在日本以房地产为核心展开投资。
在新冠疫情下，外资基金对日本房地产的投资依然活跃。房地产服务企业世邦魏理仕（CBRE）的统计显示，2021年海外投资者的购买额约为1.1万亿日元，连续3年突破1万亿日元。海外投资者占到整体交易额的约3成，成为主要买家。
美国投资基金黑石集团以约600亿日元从日本近铁集团控股获得8家酒店；新加坡政府旗下的REIT丰树北亚商业信托(Mapletree North Asia Commercial Trust) 斥资约400亿日元获得日本惠普总部大楼。诸如此类的案例不时发生在日本市场中，也引起了当地的一片哗然，“外资成为日本房地产市场主要买家”已经成为了不争的事实。

其背后存在全球基金的膨胀。由于资金过剩，投资资金持续流入，据英国咨询公司******统计，2021年完成融资的房地产基金的合计金额达到约1660亿美元，比上年增加逾1成。
以欧美资为中心的大型基金由于当地的房地产市场出现过热迹象，正在增加对亚太地区的资金配置。在这种趋势下，具有亚洲数一数二的市场规模、房地产投资相关立法也较为完善的日本受到关注。
日本的房地产受到关注的另外一个原因是融资利率低。基金在购买房地产时，为了提高投资效率，会通过金融机构贷款支付购买额的5～7成。年租金收入除以购买价格得出的投资收益率和贷款利率之间的收益率差越大，对基金来说越是有吸引力的市场。

值得一提的是根据日本国土交通省的数据计算，住宅每坪（约合3.3平方米）平均交易价格在东京都中心明显上升。千代田区2021年4～9月比上年同期上涨13.1％，港区上涨10.9％。千代谷社长认为“好地段的项目价格会继续上涨”
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在维持超低利率的日本，这种收益率差稳定且巨大。虽然房地产价格处于历史性高点附近，但与全球相比，日本有望获得较高回报。一家美国大型基金计划在日本投资数千亿日元规模，该公司高管表示，“目前，集团内 忙碌的恐怕是东京事务所的员工”。

作为资金提供方，日本国内金融机构也对除了利率之外还有望获得手续费收入的房地产相关贷款持积极态度。日本一家大型银行的一把手透露，“由于整体上能获得的收入很大，房地产对金融机构来说是重要行业”。
2022年，接受日本财务省委托的瑞穗信托银行将实施东京的大型楼宇“大手町Place”的政府持有部分的出售招标。交易金额超过3000亿日元，在日本国内的房地产交易中预计创出历史 高规模，外资基金非常关注。

风险因素是利率上升。一般来说，房地产被视为抵御通货膨胀的资产，但其前提是成本走高的部分能通过转嫁到租金上来消化。现房房地产受到欢迎，利率上升对追求回报的房地产投资信托（REIT）来说是负面因素，这一看法根深蒂固，东证REIT指数比2022年初下跌7％。
图片 全世界都知道“中国人爱买房子”。根据央行发布的一份数据显示，到2019年，中国城镇居民住房拥有率是96％，超过30％的家庭拥有2套住房，超过10％的家庭拥有3套住房，户均拥有住房1.5套，家庭的主要资产为房产。从这个数据不难看出，中国的房产过剩、空置率过高，以至于影响了整体经济的发展，所以近年来中国不断出台房地产调整政策，限制房地产投机行为。在这种情况下，还想在中国国内获取暴利的模式目前看难以实现，此前从中国楼市纷纷撤出的投资客便将目光转到其他的金融资产投资中。不过全球经济受到疫情的影响，好的投资项目并不多，于是很多投资客将目光又锁定到房产投资中，只不过这次却是海外房产投资。除了美国房产投资以外，日本房产投资也备受关注。

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