日本正在成为海外置业国际市场急速滑落下它为何能保持稳定

在全球经济增速放缓的背景下，如何做好资产全球化的配置，抵抗经济贸易环境的不确定，以及单一资产贬值带来的缩水效应，保证资产的保值升值成为了投资者面临的严峻问题。在股票、基金、等几类投资中，房地产成为投资者海外资产配置的。

2022年度，日本已经一跃成为中国投资者在海外置业喜欢的国家，成功晋升NO.1。而在亚太房地产区内前五大前景佳房地产市场中，东京和大阪均榜上有名，更是直接表明投资者以及市场对日本房产投资的看好。

现在的日本是继美国、澳大利亚、加拿大后，中国人在海外购买房地产是受欢迎的国家。日本为何能收获这么多投资热度?
房价稳中有升

在经历20世纪80年代泡沫经济的房价巅峰后，日本房屋价格指数自2009年起开始回暖，较低点上涨约10%;日本房价指数呈现周期性波动，上半年上涨下半年下跌，得益于政府对于地产金融杠杆的控制，总体呈现稳步上涨态势，地产泡沫现象不明显。

日本租赁市场成熟
日本的租赁市场已经非常成熟，房屋信息、客户信息、租赁价格都是公开透明、安全可靠的，相比国内来说，日本的租售比更高。
世界第三大经济体

日本连续多年是世界第三大经济体，2020年全球佳国家报告，从经济、文化、生活质量等因素核定，日本位列全球第二仅次于瑞士。
日元避险属性

日元在经历广场协议导致经济泡沫破裂后对货币政策管控严格，日元成为了国际公认的避险币种，受国际环境变化影响较小。
生活环境好
日本环境好、空气清新是在世界出名的，《美国与世界》(U.S. News & World Report，简称美新周刊)制定的年度佳国家榜单2020年排行榜已经出炉，一共有73个国家上榜，日本位列第三。

食品安全

日本食品安全管理十分严格，在食品包装上有很明确的佳食用期限与不可食用期限。同时，食品保质期十分短的，因为当食品超过佳食用期限三分之一的时候，食品就会下架，保障国民的食用安全。
医疗福利

日本是世界上为数不多实现全民医保的国家之一。在日本居住的居民(包括在日长期居留的外国人)都可以加入日本的国民健康保险。
日本医保没有地区限制，不存在异地无法顺利报销的情况，根据不同年龄段，报销的比例有所不同，医疗保险不光是针对被保险者本人，被其抚养的人如小孩、老人在伤病时也可以享受到医疗保险。一人交保险、全家能报销。
良好的教育

日本作为世界第三大经济体，高等院校云集，亚洲教育。凭借其良好的教育质量、超高的科研水平、的国民素质而闻名世界，这些都离不开日本严谨的教育模式，即从小就注重孩子综合能力的培养，不仅教导孩子保持独立性同时也要养成集体观念，尤其注重孩子从小礼貌礼仪的养成。
在日本，政府认为教育是国民的灵魂，对于教育资金的投入相当多。基本学校有健全的健康专家系统，对于日常保健、健康知识等进行普及。同时对于体育教育也是十分重视的，大约90%的学校都拥有学生健身室，75%的学校拥有户外游泳池。
通过以上可以看出日本在诸多方面都称得上全球范围内的翘楚，过硬的医疗技术、优质的教育水平、高水平的福利待遇、安全便利的居住环境都令日本吸粉无数。
对于投资者关心的房产市场，日本核心房产兼备成熟的市场与稳定的流动性，在投资转向安全资产以规避风险的大背景下，日本房产成为了投资者的必选之地。
首先来看看日本近年来新房、二手房价格的推移曲线，新建的公寓和二手公寓从2013年开始价格都持续上涨。

从2013年开始到2018年的5年间，新建公寓和二手公寓各自的价格推移显示，新建公寓（首都圈）的平均价格从4929万日元上升到5871万日元，二手公寓从每70平的价格来看，从2791万日元上升到3638万日元。

可见，新建公寓的价格从2013年开始有上升的倾向，目前在疫情下依然保持着稳健的增长。相信在疫情常态化后，公寓的增长依然势头充足。

公寓价格上涨的背景

那么，为什么公寓的价格会上升呢？

疫情带来的影响是？

据不动产经济研究所称，2020年上半年（1月～6月）新建公寓供应量（首都圈）受疫情的影响大幅减少，上半年首次低于1万户，创历史低值。但是平均价格却逆向增长，为6668万日元，上升8.7%，超过1991年的6450万日元，达到高价格。

房产相关人士透露：“受疫情的影响，从5月下旬开始公寓的很多样板房就关闭了。今后如果再出现紧急事态宣言的话，房产市场也会受到相应的影响。”

考虑到首都圈的公寓的平均价格，对于考虑购买7000万日元、8000万日元的公寓的人来说，虽然不会因为疫情造成的减收和还贷困难感到不安而控制购买，但可能会根据不动产价格今后的形势来判断是否购买。

在日本，能借到的住房贷款的金额是以去年的收入为基础进行审查的，如果受疫情的影响年收入大幅减少的话，借入金额就会减少，有需要的朋友注意一下。

机构认为，疫情后，新建公寓的建设用地也有变化。“公寓的新建用地减少原本就是一次冲击。受疫情的影响游客减少，酒店用地的购买量减少了，而酒店一直是新建公寓用地竞争的强力对手。现在竞争对手低迷了，新建公寓用地的采购就变得容易了。”

根据国土交通省的《令和2年第2季度地价LOOK报告（主要城市的高度利用地价动向报告）的结果（2020年8月19日）》调查显示，2019年仅有3个地区的地价上升趋势减缓，到2020年急剧增加到61个地区上升趋势减缓，再加上75个地区的变动率有下降趋势。报告显示，主要城市的很多地区地价上升趋势减缓，特别是酒店、店铺等商业用地的比重较高。

疫情下，新建公寓用地的采购变得容易，即使地价的上升倾向变得缓慢，公寓价格是否会因此下降还是未知数。不过，现在提供的公寓均在疫情前购入了用地，今后购入土地建造的公寓可能会受到疫情影响更大，但是因为不知道疫情终会怎么样，所以很难预测。

据不动产经济研究所称，首都圈的公寓市场供给户数时隔11个月再次增加，平均价格为6124万日元，比上个月增加7.9%，8月份的销售户数与去年同月、上个月相比有所减少。

但是首都圈内除了东京都以外，神奈川县、埼玉县、千叶县公寓市场供给户数都大幅增加了，平均价格为6011万日元，单价也增加了。其中，20层以上的超高层建筑在7月、8月的供给户数都大幅上升，引人注目。不动产经济研究所认为，现阶段受疫情的影响，公寓的价格很难大幅下降。

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