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在经历了社区商业、大卖场、MALL时代，商业地产现开始进入发展高阶段——商业综合体时代。
越来越多的开发商都在跃跃欲试，希望能尽早在综合体时代率先出位。
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房地产跃入“商业综合体”时代
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商业综合体是一个全天候的生活消费娱乐中心，可以满足人们的多种需求，通常涵盖了居住、办公、商业、酒店、会所、休闲娱乐等多种业态，一般体量较大，是人们休闲娱乐逛吃的好去处。
近几年来，商业综合体几乎成为房地产开发项目的代名词，各种商业综合体项目在各地纷纷涌现。
据不完全统计，目前国内商业综合体项目约有近800个，总开发面积超过3亿平方米，这些项目主要集中在国内的一线、二线和三线城市。
从供应来看，商业综合体在2013年之后的5年时间内迎来新一轮开发供应期。其中，2014年以及2015年是综合体供应为迅猛的两年。
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全国遍地开花，速度超出想象
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从2009年下半年开始，华润置地、中粮地产、凯德置地、世茂集团、万达集团、珠江投资……诸多知名房地产企业都打出了城市综合体提供商的姿态，橡树湾、大悦城、世茂工三、珠江摩尔等一系列熟悉的项目，也纷纷被冠上“城市综合体”的名号。
似乎一夜之间，以大型商业中心为核心的复合型项目，都被冠上了“城市综合体”或者“商业综合体”的名头。
一时间，全城到处都在建综合体，举国到处都是综合体。仿佛我们一夜之间就进入了香港数十年才发展到的阶段。
城市商业综合体在做足自身使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域土地价值、产业价值的提升，同样也会带动整个城市房地产业的价值提升。
据了解，作为成功运营的城市商业综合体项目，香港的铜锣湾、时代广场纷纷成为内地开发商的学习对象，于是，城市综合体项目开始频频亮相于北京、上海等大城市。
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拐点之下的“冰火两重天”
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综合体是商业地产的高阶段，但如此火热的景象却并不代表商业地产的整体繁荣。相反，业内人士普遍的认知是，经过20年发展，实体商业正值拐点。
商业地产已经打响了“去库存”的战役，购物中心领域出现了优质土地资源稀缺、品牌同质化、电商冲击、行业大数据分析薄弱等共同难题。尤其超量开发和同质竞争，更是把一些运营不佳的商业体逼向死路。
根据世邦魏理仕新出炉的《全球购物中心开发》报告显示，中国目前依旧是全球范围内活跃的新建及在建商业物业市场，重庆在建购物中心面积以近370万方，居全球之首。
而相关商业机构统计，2016年重庆主城预计开业商业项目43座，总商业体量620.3万方。其中一大半集中在下半年。
如此巨大的供应量之下，既有像时代天街、新壹街这样“超卖”的正面典型，也有大坪百盛、NOVO等黯然退场的案例，更多商业体在中游苦苦挣扎。
随着近些年销售型商业的放量，这种分化形势更加严峻，距离行业饱和的临界点越来越近。
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“游戏规则”更复杂了
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事实上，行业内部开始逐渐认识到一个天大的秘密：“游戏规则”已经变了。
以前，选对了地段，基本上就决定着商业有7、8成的存活率，运营等因素只占到较小的部分。而现在，从选址规划、市场定 位、建筑设计、业态搭配、品牌组合、运营推广等方面都需要专业化运作。
一位资深的商业地产观察者认为，开发商玩好商业的因素正在变得复杂——
地段：仍然是重要的因素；
配套：交通便利程度决定着辐射范围、周围潜在客群的组成决定着基础消费量；
运营：包括定 位、招商、推广、物业等各方面，保障商业体能否迅速存活，能否持续优质发展；
资本：资金占用是否健康、来源是否合理，关系着开发商能否从容地运营其商业体，而不是急于变现，吃相难看……
每一个环节所占比重虽然不一样，但都同样关系着商业的生死。可以说，对开发商的要求更高了。
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未来新趋势
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那，什么样的商业综合体才会是未来发展中的新趋势？
1融入社会功能新业态
融入当下新的科技和新的理念，巧妙将“休闲”、“娱乐”、“教育”、“购物”、“健康”完美融合，让商业综合体成为该区域的的核心，全方位的融入市民的生活当中。成为城市的一部分，成为市民生活中的一部分。
2暖心的服务体现
现在的客户注重的是服务精神，商业服务的体现全部都在细节上面，“同一品牌同一款衣服在专卖店和百货店里面，本身是没有区别的，可是在商场的话，能够让顾客享受到更多附加服务。
3匠人品质打造家的延伸
匠心的体现是指专心做一件事，传承好的精神，服务好自己的客户。商场的发展亦是如此，它存在更多的应该是给人游乐的同时，能够让其在很随意的情况下想起购物，产生消费。在此方面电商也无法占领消费群在体验乐趣方面上的主导地位。
4注重逛的乐趣而不是价格
在日本，曾有个机构做过相应的调查，享受逛的乐趣，是日本消费者的首要理由，而第二位的理由才是“比实体店便宜”。而这一理念也将成为未来消费群体选择购物方式的一种趋势。
5费心让消费者满意
追求精密的内容定 位，一开始就要尊重商业定 位再出具体设计。就像我们做博物馆、科技馆一样，先做展示设计，再做建筑设计。招商不是做房东的心态，而是保持共同经营的心态。
6互赢合作的生态商业圈
能够构成商业形态的应该包含商业街、车站商业生态图、超市等布局。
通常商业街集中在城市的繁华地带，同时各商业街通过各车站生态圈相关联，在各车站之间的地带以超市、shopmall布局，从而构建地上地下，从区域以点带面的网状商业生态图，构成互赢合作的生态商业圈。
时代在发展，经济在进步，人们生活质量也在不断提高，城市商业综合体在经济发展中不断改进充实也将是不可或缺的一环。
