深圳碧桂园马桥联和城市跟新指标回迁房

碧桂园拿地基本是通过合作的形式，也是碧桂园一线城市事业部的获取土地的主要方式之一，因为直接拿地代价太高。

实际上，碧桂园进入深圳市场也就近几年的事，早是2015年7月，以股权收购的方式，获取了位于坂田南片区的中兴路保障房项目，也是联合汇联金融收购。

从此开始，碧桂园以迅雷不及掩耳之势，在深圳项目已经超过了30个，产城项目也有9个之多。

因此，近几年深圳新房市场上不乏碧桂园的身影，如阳光苑、荣汇、凤凰国既、凤凰国际公馆、前海荟、领寓等均出自碧桂园。其产品囊括政府性质的保障房、普通商品住宅、产业园区等，可谓全面开花，站稳深圳市场。

而碧桂园在地产界也是比较出名的“”房企，譬如水一村项目2017年2月28日奠基动工，如今已开放了展示中心和第三方展示空间，预计年内便能开盘。
项目位于碧新路与植物园路交汇处，附近有宝荷路，沙荷路，碧新路，龙岗大道等，高快速路有沈海高速、水官高速等。

与深圳坪山高铁站的直线距离约5公里；与在建地铁14号线南约站（工程名为：宝荷站）相距500-900米（百度卫星地图测量，仅供参考）。

东临南景南约新村（统建楼）；周边生态资源丰富，西侧有正中高尔夫球场及牛坳水库，南眺炳坑水库，北看高坳山、八卦岭，西南望马峦山和铜锣径水库。
①地铁：碧桂园云麓的南面约500米将设立地铁14号线南约站，工程名为宝荷站，在建中，预计2022年底建成，2023年中通车运营。

14号线是大家非常熟悉的地铁线，前几年争议颇多，纷纷扰扰，足以证明其重要性，尤其对支撑坪山、及龙岗东部的发展尤为关键，可大大缩短该区域和南向终点站福田岗厦北站的时空距离，预计南约和岗厦北的区间旅行时间约35分钟左右。
同时，14号线将使得云麓所在的片区与龙岗中心区的联系更为紧密，南约-大运仅1站距离。而大运站未来会是龙岗区域乃至深圳东部的综合枢纽站，除地铁3号线、14号线、16号线、21号线换乘外，还规划引入中虎龙城际等国铁系统。

根据远期规划（仅供参考），南约站还将接入地铁23号线及地铁31号线，成为三线换乘站。23号线规划从大运北到葵涌，31号线从五联到碧岭。
②高速路：目前就近的有沈海高速、水官高速等高快速通道，南面正建设有东部过境通道。

东部过境高速公路途经罗湖、龙岗、坪山三区，不仅是罗湖、福田中心通往龙岗、坪山的重要城市快速通道，也是连接莲塘口岸、文锦渡口岸和盐田港至粤东地区的过境、货运通道之一。

建成后，从莲塘口岸出入境的深港过境车辆将可以通过其实现与龙岗、坪山及惠州惠阳、大亚湾等区域，深惠1小时交通路网更加完善。如意路南延接东部过境通道后，将串联龙岗中心城多个片区加强对外联系。

东部过境高速起点至梧桐立交(接盐排高速)段将于2018年底前建成通车，与碧桂园云麓就近联系的有宝龙立交，届时前往市区及通关香港将多一条通道选择。
③高铁站：项目距离深圳坪山站行车距离约6.8公里，2023年起通过14号线转16号线能比较快速接驳过去，通过坪山站可前往广州、香港、潮汕、华东等区域。

目前有坪山站与香港西九龙站每天双向4班车往返，站点之间的旅途时间为72分钟。
教育配套：

根据今年的学区规划图，可做参考，终学区范围以相关部门的调整公示为准。

小学学区：南约小学，距离项目很近，大概500米，两对面。片区的教育资源其实没什么太突出之处，方便业主即可。
初中学区：宝龙学校、宝龙外国语学校（EPC九年一贯制学校）。

宝龙学校是宝龙社区的所九年制学校，但其实也不过是2013年才开学，仍称得上新近的学校。

宝龙外国语学校（EPC九年制一贯制学校）是今年刚招生办学的新校，规划72班的九年制学校，可提供3360个义务教育阶段学位。由龙城高级中学教育集团运营管理。
根据法定图则，项目周边还规划有多所学校，均为日后的城市更新项目的配建学校，对片区来说，基础的学位供应是比较充足的。
医疗配套：

片区内有两所大型医院，分别为宝荷医院和龙岗骨科医院。

宝荷医院虽为以肿瘤科为主的医院，但同时也是集医疗、预防保健、科研和教学为一体的三级甲等现代化综合医院。
旧改规划：

前面提到碧桂园云麓国际社区约80万㎡，实际上是由三大地块项目组合而成，位置关系上比较分散，具体分布上还有待开发商的进一步揭示。暂且还是将之独立来看。
而根据意向的旧改规划来看，碧桂园云麓周边有5大旧改项目，其中碧桂园意向项目有3个之多，且体量极大。

其余的2个为京基南约旧改和中海积谷田旧改。
区位环境：

碧桂园云麓所在的片区属南约社区，自2016年12月27日起，南约与宝龙、同乐、龙东等7个社区共同组成宝龙街道。

新组成的宝龙街道坐落于龙岗中心区和坪山中心区之间，公开资料显示（2016年），宝龙街道辖区内电子、机械、家具等支柱产业在全市乃至全国都有名气；片区内的宝龙科技城是仅次于深圳南山科技园的高新产业集聚区，拥有规模以上企业205家，超亿元企业69家，超10亿元企业7家。

宝龙科技城的前身为宝龙工业园。宝龙工业园成立于1993年，初的定 位是一个加工制造业园区。2000年，出于深圳湾园区产业制造环节拓展的空间的需要，宝龙承接了南山高新企业大量标准化生产的大厂。近几年，宝龙引进的企业由“单纯加工制造”向“总部办公+研发设计+核心部件制造”转变。

宝龙科技城规划总面积约16.17平方公里，相当于一个前海核心区的面积，包括了碧桂园云麓在内的范围。
这里是深圳市高新技术产业带“9+2”片区中的重压组成部分，目标发展为龙岗区经济发展的增长极，龙岗区规模大、基础、潜力强的高新技术园区。已有华润微电子、比亚迪、、中广核等名企入驻。
区域内，还着重规划了东部科创总部基地。拟开发的东部科创总部基地位于龙岗东南部，宝龙科技城西部，面积约50公顷。

为提高土地利用效率，避免碎片化开发，龙岗区将通过统筹开发模式，引进有资源、有品牌、有实力，并有成功开发经验的大型企业进行市场化运作，通过统一的规划建设、持续的招商运营，提升土地利用效益，保证园区品质及实施进度，并统筹建设创新服务平台，提供优质服务、提高招商推介质量。
从宝龙工业园到宝龙科技城，再到东部科创总部基地规划概念的提出，名称的演变折射了宝龙的产业变迁历程，同样也预示着宝龙科技城的发展即将进入一个全新的阶段。

除规划的产业园外，宝龙街道大致可划分为四个主要功能片区：

一是以自然山体、水体构成的生态休闲区；
二是以宝龙工业园为依托的产业区；
三是以龙东、同乐等宝龙东北片区为主的产居混合区；
四是以比较连片集中的住宅区，这其中就包括了新建的碧桂园云麓。
所以，尽管宝龙街道与龙岗中心区相距约3公里，但由于片区内拥有丰富的自然山体和水体资源，和产业功能配套齐备工业园，使得片区与周边区域存在一定的割裂感，整体上也相对独立，自成一体。

未来，在轨道交通及路网的完善之后，与周边的隔阂才会迎来大幅度改善。
片区内的住宅社区现状和在建住宅社区分布情况可见，比较出名的社区有振业峦山谷、仁恒峦山美地、金地名峰、振业天峦、卓弘高尔夫等。

碧桂园云麓与这些项目有一定的隔离。不过，好在云麓周边均为旧改项目，有希望形成相对协调统一的居住环境。
休闲配套：

除了周边的正中高尔夫及自然山体、水体风光资源外，休闲配套方面这块是较为缺失的，将来也应该不会有太大的改善空间，毕竟片区的定 位还是更倾向产业发展。

目前来说，南约广场、南约图书馆和基本的商业配套比较务实，未来地铁14号线的开通，有助于将这类需求转移到龙中等沿线片区。
碧桂园云麓整体规划分为三期，总建面将达80万㎡，但实际上从位置关系和开发节奏来看，都相对独立的。

一期社区，总占地面积约2.15万㎡，总建筑面积约15.89万㎡。
项目详细参数及不利因素分析

1、碧桂园云麓占地面积21533㎡，建筑面积约15.9万㎡。其中，住宅共有4栋，约31-34层高。每栋又分为两组单元，每组单元大致为2梯5户，C栋的为2梯4户；商业为1-2层的沿街商铺为主，面积约4750㎡。

2、社区整体被划分为两个地块，中间有市政社区公园和社区街道隔离，两地块之间暂无规划连廊连接。

西侧地块含商业裙楼、1栋公寓、办公综合楼、1栋住宅。其中住宅部分主要以回迁房为主；

东侧地块是项目的主推地块，回迁房也有少量，其余均为商品住宅，共3栋住宅，另配置有沿街商铺。
3、住宅户型主推建面65-112㎡的2-4房户型，共1175户。

定 位很明确，以刚需家庭和以小换大的普通改善型家庭为产品对象。其中，又以建面86-112㎡的3-4房户型多。

户型的得房率和实用率在当前新房市场上具有很大的竞争力。譬如，在经过第三方创意设计后，建面76㎡户型可以做到三房一卫，对于当下刚需购房群体来说，可节省10几个平方的总价，大约有40万左右的节省空间。
4、住宅产品预计2020年12月带装修交楼，考虑到带装修交楼时间比较正常。不过，实际带不带装修交房还要看开发商的终定案，目前宣传口径是带装修的，并且也给出了部分装修标准和品牌参考。

更为关键的是，无需另外缴纳装修费。

囊括了多个品牌产品，包括热水器、怡口滤水器、科勒洁具、厨房三件套、暖风机、厨余垃圾处理器、索菲亚全屋柜子订制、奥普凉霸等。

同时，也引入了智能家居和智能管理的概念。当然，这些都是吸睛之处，统一装修考验一个楼盘的品质，再好的家电品牌都只是使用工具，而不是居住空间的品质本质。
5、车位数1080个，车库出入口主要都位于社区的北侧，住宅部分的车位比基本上能满足1：1。

6、两地块的容积率5.15，其中西地块约4.76，东地块5.99。这个指标是比较高的，比一般的小区要高。从实景来看，楼宇之间的密度的确偏大，从而导致对视问题突出、花园规模偏小等问题。

小结：

1、碧桂园云麓定 位很清晰，主打刚需，户型面积段合理，得房率较高；

2、预计2020年底交房，考虑到带装修，交房周期可以接受；

3、周边旧改丰富，区域想象空间较大，距离地铁14号线站点约500米，未来配合宝龙科技城的升级改造，可为片区带来稳固的、较高净值的居产群体；

4、密度稍大，周边居住品质有待提升，商业等配套需进一步补充。旧改体量大，后期升值空间还是很可观。