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国家已多次提倡培育发展住房租赁市场，实现租购并举，建立房地产市场长效机制。这一要求给融资租赁行业提供了机遇，住房租赁市场也将成为一个竞争者快速涌入的市场。
目前，内资试点融资租赁公司、金融租赁公司可开展此类业务，而外资融资租赁公司是否能进入该领域一直饱受争议。前不久商务部公布的《关于废止和修改部分规章的决定》中废止了《外商投资租赁业管理办法》（商务部令2005年第5号），或将为外资融资租赁公司进入住房租赁市场打开大门。
虽然在准入方面，障碍或已破除，但融资租赁公司在开展住房租赁业务方面仍面临多重困难，其中主要的当属房地产领域税负过重，以及金融租赁公司的资本充足率困扰。
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政策现状：
我国金融租赁公司遵从《金融租赁公司管理办法》，内、外资融资租赁公司适用《融资租赁企业监督管理办法》、《外商投资租赁业管理办法》。
以上各项管理办法均对融资租赁企业的租赁物做了规定。根据《外商投资租赁业管理办法》，外资融资租赁公司的租赁物可以为有形动产、有条件的无形资产，但未包括不动产；根据《融资租赁企业监督管理办法》，租赁物需权属清晰、真实存在且能够产生收益权；《金融租赁公司管理办法》要求金融租赁公司的租赁物为适用于融资租赁交易的固定资产。
另外，《合同法》第237条中对融资租赁合同的概念进行了界定，其本质是融资与融物的结合。正是因为融资租赁公司开展的“不动产”项目往往达不到融物（即融资租赁公司获得不动产的所有权）的要求，致使不动产融资租赁的合同效力在实务中存在极大争议。
要求，对于外资融资租赁公司开展不动产租赁业务的合规性障碍已被打破。
不能作为融资租赁标的物的参考规定
国际租赁会计准则第16号——租赁（IFRS 16）的适用范围为所有租赁业务（包括转租中的使用权租赁），除了：（1）勘探或使用矿产、石油、天然气及类似非再生资源的租赁；（2）IAS 41中由承租人持有的生物资产租赁；（3）IFRIC 12中的服务特许权协议；（4）IFRS 15中出租人让渡的知识产权许可证；（5）IAS 38中由承租人在许可协议下持有的权利，如电影、录像、戏剧、手稿、专利和版权。
2018年1月8日，财政部办公厅下发《企业会计准则第21号——租赁（修订）（征求意见稿）》，列示该准则适用于所有租赁，除了：（1）承租人通过许可使用协议取得的电影、录像、剧本、文稿、专利和版权等项目的权利；（2）出租人授予的知识产权许可；勘探或使用矿产、石油、天然气及类似非可再生资源的租赁，承租人承租生物资产以及采用建设经营移交等方式参与公共基础设施建设或运营不适用本准则。
融资租赁公司转型的需求
我国融资租赁公司的业务类型大多为融资性售后回租业务，直租及经营性租赁业务所占比重偏低，且经营性租赁业务中超八成为飞机租赁业务。
融资租赁行业历经十年迅猛发展，企业数量及业务规模均已实现爆发式增长。无需太强专业性、易操作的售后回租业务是众多租赁公司前期扩张规模的，而随着近两年资金形势趋紧，融资租赁公司自身也面临着融资难度增加、融资成本上升的难题，故简单的售后回租显然已经满足不了行业持续发展的要求。
另外，在传统业务领域，包括飞机租赁、设备租赁、工程机械租赁、汽车租赁等均已接近充分竞争，业务增长放缓，利润空间也受到挤压。
在住房租赁业务方面，虽已有部分租赁公司通过售后回租的方式参与其中，但此种模式易使出租人面临的法律风险突出，其交易结构往往难以被认定为融资租赁业务。
由此，融资租赁公司亟需转型，开展更接近租赁的经营性租赁业务。鉴于飞机租赁业务一般只有资金实力强且专业性强的大型融资租赁企业开展，故住房租赁无疑为更多融资租赁公司提供了开展经营性租赁业务的空间，可帮助企业培育新的利润增长点。
商务咨询首席顾问：邹小姐135 3763 3532微信同号
